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계약갱신청구권 행사방법, 행사기간, 거절 권리 행사
전세계약이 만료되어 임차인이 더이상 살기를 원치 않는다면 집주인에게 전세계약 만기를 통보하면 됩니다. 하지만 그 집에서 더 살기를 원한다면 재계약, 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신을 해야함 합니다. 계약기간이 만기되어 계약갱신청구권을 행사하는 방법, 행사기간, 거절 권리행사 등 다양하게 알아보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 원할경우 1회에 한하여 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리를 의미합니다. 행사하면 임차인의 거주 기간이 2년이 늘어나게 되는 것이지요. 임대인은 특별한 사정이 없다면 청구권행사에 거절할 수 없습니다. 즉 임차인이 원한다면 갱신청구권까지 행사하게되면 임차인이 4년동안은 안정적으로 거주할 수 있다는 것입니다.
계약갱신청구권 행사 기간
계약갱신청구권을 행사하기 위해서는 계약이 만기되기 6개월 ~ 2개월(1개월)전까지는 임대인에게 요구해야하는데요. 이 기간은 임대차 계약을 언제 체결했느냐에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
✔ 2020년 12월 10일 이후 임대차 계약을 한 경우 : 계약 만기 6개월 ~ 2개월전의 기간동안 갱신청구권을 행사해야합니다.
✔ 2020년 12월 10일 이전 임대차 계약을 한 경우 : 계약 만기 6개월 ~ 1개월전의 기간동안 갱신청구권을 행사해야합니다.
계약갱신청구권 행사 방법
계약갱신청구권 행사방법은 따로 정해져있지는 않습니다. 직접 연락하거나 대면하여 이야기를 할 수 도 있고 문자나 카톡, 이메일 등의 방법으로도 청구권행사를 할 수 있습니다. 단 만약의 상황을 대비하여 문자, 카톡과 같은 증거를 남겨두는 것이 좋겠지요. 또한 필수사항은 아니지만 계약갱신청구권을 행사하여 임대인 임차인간의 협의가 완료되었다면 임대차 계약서를 작성해서 분명히 하는 것이 좋습니다.
*증빙이 될 수 있도록 전화같은 경우는 녹음을 해두는 것이 좋고, 문자나 카톡같은 경우에는 서로 이야기가 오가고 동의한다는 답변까지 받는 것이 좋습니다.
[묵시적갱신과의 차이]
임대인이나 임차인 모두 기존계약을 종료한다거나 조건 변경에 대한 의사표시를 서로하지 않았을 때는 기존의 임대차 조건 그대로 임대차가 다시 이루어진것으로 간주, 즉 묵시적 갱신이 되었다고 봅니다. 묵시적갱신이 되면 세입자는 기존계약 만기 뒤 2년동안 보증금 등의 조건변경없이 동일한 계약조건으로 더 머물 수 있게되는 것입니다.
즉, 계약갱신청구권 행사는 권리를 행사하겠다고 확실한 의사표시를 해야 인정이되며 묵시적갱신은 서로 의사표시 없이 연장되었으므로 묵시적갱신으로 2년 더 산 뒤 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 것이지요.
계약갱신청구권 행사 해지
계약갱신청구권 행사로 임대차 계약이 갱신되었다면 임차인이 갱신한 2년의 기간동안 중도에 계약을 해지할 수 있습니다.
집주인에게 언제든 계약해지 통보를 할 수 있으며 집주인에게 통보하고 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다.
보통 임차인이 계약이 만기되기 전에 계약 해지를 하게되면 임차인이 새로운 임차인을 구하기 위해 중개수수료를 부담하는데요. 하지만 계약갱신 청구권 행사와 묵시적갱신으로 재계약을 한뒤 그 계약기간이 만기되기 전에 해지하더라도 중개 수수료를 부담하지 않아도 됩니다.
✔ 최초의 전세계약, 새로운 조건으로 재계약한 전세 계약 : 중도 해지시 새로운 세입자를 구하는데 중개수수료는 임차인이 부담
✔ 계약갱신청구권 행사, 묵시적 갱신 : 중도 해지시 새로운 세입자를 구하는데 중개수수료는 임대인이 부담
* 계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 임차인을 위한 법이다보니 중도해지하더라도 새로운 세입자를 구하기 위한 중개수수료는 임대인에게 부담시킵니다.
집주인 계약갱신청구권 거절 권리
임차인이 계약갱신청구권을 행사했을 때 집주인은 무조건 승낙을 할 수밖에 없지만 다음과 같은 경우에는 거절권리가 유효합니다.
